Hipoteca en España

Tarde o temprano, muchas personas empiezan a pensar en comprar su propia vivienda. Si ya tienes el dinero necesario, la cuestión se resuelve de forma bastante sencilla. Pero si no tienes suficiente dinero para comprar toda la vivienda, una de las opciones es solicitar una hipoteca.

En España, tanto los residentes como los extranjeros no residentes pueden obtener una hipoteca, pero las condiciones son diferentes para cada uno. Las cuestiones importantes son cuánto dinero propio necesitarás, cuánto puedes pedir al banco y cómo se tramita una hipoteca.

Contenido:

• Condiciones para obtener una hipoteca en España
• Cuánto dinero puedes pedir con una hipoteca
• Cuánto dinero propio necesitarás
• Tipos de interés hipotecarios y cuota mensual
• Qué documentos necesitas
• Cómo se tramita una hipoteca

Condiciones para obtener una hipoteca en España

La nacionalidad española no es, por sí sola, un requisito obligatorio para obtener una hipoteca. Para el banco es mucho más importante saber hasta qué punto es estable tu situación financiera y si podrás pagar el préstamo sin problemas. Por eso, al estudiar la solicitud, se tienen en cuenta tus ingresos, tu trabajo, tus obligaciones existentes, tus ahorros y tu residencia.

Ingresos estables. En primer lugar, el banco necesita saber de qué dinero dispondrás para pagar la hipoteca cada mes. Se tienen en cuenta el salario, los ingresos de tu propio negocio y otras fuentes de ingresos acreditadas. Pero no solo importa la cantidad de ingresos: el banco también analiza el tipo de contrato de trabajo, la antigüedad laboral y hasta qué punto esos ingresos son estables.

Otros préstamos y deudas. Aquí todo es bastante lógico: si una parte importante de tus ingresos ya se destina a otros préstamos, será más difícil conseguir otro préstamo importante. Por eso, el banco comprueba tus obligaciones financieras existentes y tu historial crediticio. Como referencia, los bancos suelen utilizar un nivel de endeudamiento de alrededor del 30–35% de los ingresos, es decir, es recomendable no destinar una parte demasiado grande de tus ingresos al conjunto de las cuotas de tus créditos.

Ahorros propios. Incluso unos buenos ingresos no eliminan la necesidad de disponer de dinero propio. Normalmente, el banco financia solo una parte del valor de la vivienda, por lo que el comprador necesitará dinero no solo para la entrada, sino también para los gastos adicionales asociados a la compra de la vivienda.

Residencia. Tanto los residentes como los no residentes pueden solicitar una hipoteca en España. Pero aquí hay una diferencia importante: si una persona vive y obtiene sus ingresos en otro país, el banco tiene que evaluar su situación financiera a partir de documentos procedentes del extranjero. Por eso, para los no residentes las condiciones de financiación pueden ser diferentes.

Cuánto dinero puedes pedir con una hipoteca

Para muchas hipotecas, la referencia es una financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda, pero las condiciones concretas dependen del banco y del programa elegido. En algunos casos, el banco puede financiar una parte menor o mayor, y determinados programas permiten obtener hasta el 100% del valor de la vivienda.

Al mismo tiempo, no es necesario que la hipoteca sea por el importe máximo posible. Es posible que ya tengas parte del dinero necesario para la compra y que solo necesites el préstamo para cubrir la cantidad que te falta. Por ejemplo, si una casa cuesta €300 000 y tienes €210 000, puedes solicitar una hipoteca únicamente por los €90 000 restantes.

Hay otro aspecto que debes tener en cuenta. El banco no se fija únicamente en el precio de la vivienda que aparece en el anuncio. Antes de formalizar la hipoteca se realiza una tasación, es decir, una valoración oficial de la vivienda. Si el valor de tasación resulta ser inferior al precio de venta, esto puede influir en la cantidad que el banco está dispuesto a conceder.

Además, los bancos pueden establecer sus propios importes mínimos para los préstamos hipotecarios. Por eso, si necesitas pedir prestada una cantidad relativamente pequeña, por ejemplo €50 000–60 000, conviene consultar previamente las condiciones del banco concreto: en algunos casos, para una cantidad así pueden ofrecerte otro tipo de préstamo.

Para los no residentes, las condiciones de financiación suelen ser diferentes y el importe máximo o el porcentaje de financiación puede ser menor. Pero tampoco aquí existe una cifra única para todos: el banco analiza por separado la situación financiera del comprador y la vivienda elegida.

Cuánto dinero propio necesitarás

Incluso si el banco está dispuesto a concederte una hipoteca, normalmente tendrás que aportar parte del dinero de la compra por tu cuenta. La cantidad exacta depende del importe del préstamo: si el banco financia el 70% del valor de la vivienda, tendrás que cubrir con tu propio dinero el 30% restante; si financia el 80%, tendrás que aportar el 20%, respectivamente. En algunos casos, puedes necesitar incluso menos dinero propio si el banco aprueba un importe de hipoteca mayor.

Por ejemplo, si una vivienda cuesta €200 000, con una financiación del 80% la hipoteca será de €160 000 y tendrás que aportar €40 000 por tu cuenta. Si el banco acepta financiar solo el 70%, necesitarás ya €60 000 de dinero propio. Y si se aprueba una financiación del 100%, no necesitarás aportar una entrada por la propia vivienda.

Pero la entrada no es la única cantidad que necesitas tener disponible. Al comprar una vivienda también tendrás que pagar impuestos y otros gastos relacionados con la formalización de la operación — normalmente, esto supone un 10-15%. Por eso, antes de empezar a buscar una vivienda, es mejor calcular de antemano todo el presupuesto de la compra y no solo la cantidad que estás dispuesto a aportar como entrada.

Tipos de interés hipotecarios y cuota mensual

El tipo de interés es una de las partes más importantes de una hipoteca: de él depende directamente cuánto pagarás al banco cada mes y cuánto acabarás pagando de más por el préstamo. En España puedes elegir una hipoteca a tipo fijo, variable o mixto.

El tipo fijo se mantiene igual durante todo el plazo del préstamo, por lo que la cuota mensual se conoce de antemano y no depende de los cambios en los tipos de interés. Con un tipo variable, el interés puede cambiar durante el plazo de la hipoteca — normalmente se calcula en función del Euríbor y del diferencial del banco. El tipo mixto combina ambas opciones: al principio se aplica un tipo fijo y después el tipo pasa a ser variable.

Según los datos del INE, en junio de 2026 el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas en España era del 2,96%, mientras que el plazo medio del préstamo era de 25 años. La media del tipo de interés inicial era del 2,89% para las hipotecas a tipo fijo y del 3,07% para las de tipo variable. Estos son datos medios del mercado, por lo que la oferta concreta de cada banco puede ser superior o inferior.

El importe de la cuota mensual depende principalmente del importe de la hipoteca, del tipo de interés y del plazo del préstamo. Cuanto más largo sea el plazo, menor será la cuota mensual, pero al final pagarás más dinero en intereses. En una hipoteca habitual a tipo fijo, la cuota mensual del préstamo se mantiene igual, mientras que con un tipo variable puede cambiar después de la revisión del tipo de interés.

Por ejemplo, con una hipoteca de €150 000 a 25 años y un tipo de interés de alrededor del 3%, la cuota mensual del préstamo será de aproximadamente €711. Con el mismo importe y plazo, pero con un tipo de interés del 4%, será de unos €792 al mes. La diferencia puede parecer pequeña, pero a lo largo de todo el plazo del préstamo se vuelve bastante significativa.

Qué documentos necesitas

Cuando el banco empieza a estudiar tu solicitud de hipoteca, necesita comprobar no solo tu identidad como comprador, sino también tus ingresos y tu situación financiera. Por eso, la lista de documentos puede ser bastante extensa, aunque en la práctica depende mucho de tu situación.

Si vives y trabajas en España, normalmente necesitarás el pasaporte y la tarjeta de residencia TIE en vigor con tu NIE, así como las últimas nóminas, el contrato de trabajo, la última declaración de IRPF y la vida laboral actualizada. El banco también puede pedirte extractos bancarios, justificantes de otros ingresos e información sobre los créditos que tengas actualmente.

Si eres autónomo, normalmente necesitarás más documentos. Además del pasaporte y el NIE, pueden pedirte la declaración de la renta, la documentación correspondiente al IVA y al IRPF, documentos que acrediten el pago de las cotizaciones a la Seguridad Social y otros datos sobre tu actividad.

Si ya has elegido la vivienda, el banco también te pedirá la documentación del propio inmueble — por ejemplo, el contrato de compraventa o las arras, así como la información sobre la vivienda necesaria para su tasación y comprobación.

Si vives fuera de España, necesitarás el pasaporte y documentos que acrediten tus ingresos y tu situación financiera en el país de residencia. Dependiendo de tu situación, el banco puede solicitar declaraciones fiscales, justificantes de ingresos, extractos bancarios e información sobre los créditos que tengas actualmente. Los documentos emitidos fuera de España también pueden requerir una traducción oficial al español.

Es difícil indicar de antemano una lista exacta: el banco puede solicitar documentos adicionales dependiendo de tu situación. Por eso, es mejor empezar a reunir la documentación principal incluso antes de presentar la solicitud — esto facilita considerablemente los trámites posteriores.

Cómo se tramita una hipoteca

Después de presentar la documentación, el banco estudia tu situación financiera, comprueba los créditos que tienes actualmente y realiza la tasación de la vivienda. Si la solicitud es aprobada, el banco te comunica las condiciones de la hipoteca: el tipo de interés, el plazo, el importe del préstamo y el importe de la cuota mensual.

Una vez acordadas las condiciones, comienza la formalización de la hipoteca ante notario. Puedes elegir al notario por tu cuenta. Si no tienes un notario de confianza, puedes elegir una notaría que te resulte conveniente, por ejemplo, cerca de tu futura vivienda.

Antes de firmar la hipoteca tiene lugar una reunión independiente con el notario — acta de transparencia material. En ella, el notario comprueba que el banco te ha entregado todos los documentos necesarios, incluidos la FEIN y la FiAE, te explica las condiciones del préstamo y responde a tus preguntas. También se realiza una pequeña prueba para asegurarse de que entiendes las condiciones de la hipoteca. La formalización de esta acta es gratuita para el prestatario.

Después de esta reunión deben transcurrir al menos 10 días naturales antes de firmar el contrato de la hipoteca. Durante este tiempo puedes volver a leer tranquilamente los documentos y aclarar las dudas que te queden. Después se fija el día para firmar la hipoteca ante notario.

Y llegado el día señalado, una vez firmados todos los documentos, queda la parte más agradable — felicitarte por tu compra: ahora tienes tu propia vivienda en España.

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